关于公开征求《梧州市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》意见的公告

各有关单位、社会各界人士：

根据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）等有关规定，为规范本市配售型保障性住房管理，加快推进配售型保障性住房规划建设、准入、配售、管理等工作，我局起草了《梧州市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。

本次征求意见时间为10个工作日。请有关单位和社会各界人士于2024年10月26日前，通过电子邮件将意见发送至邮箱：wjfgz2010@126.com。提出意见建议的有关单位，请同时注明单位名称、通讯地址、联系电话等内容；个人请署真实姓名、身份证号码、通讯地址、联系电话等内容。

联系人：左颖祺，联系电话：0774-3885582。

    附件：1.梧州市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）

  2. 起草说明

                             梧州市住房和城乡建设局

                               2024年10月12日  

起草说明

一、起草必要性

    为贯彻落实《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）等文件精神，加大保障性住房建设和供给，加快解决工薪收入群体住房困难，进一步完善住房保障体系，推动房地产业转型和高质量发展，结合我市实际，市住房城乡建设局起草了《梧州市配售型保障性住房管理办法》（以下简称《办法》）。

二、起草依据

（一）国务院关于规划建设保障性住房的指导意见（国发〔2023〕14号）；

    （二）财政部 税务总局 住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第70号）。

三、编写过程

2024年6月启动制定保障性住房政策工作，期间市住房城乡建设局多次组织召开业务专题会议研究讨论修改，经过多次商讨拟定了《办法》。2024年9月组织征求各有关单位意见，根据各单位意见反馈情况，对《办法》进行修改完善后形成此稿，面向社会公开征求意见。

四、征求意见及修改情况

共征求49个单位和企业意见，6个单位提出了9条修改意见，采纳6条，不采纳3条；15个单位、企业无意见；28个单位、企业逾期未反馈视为无意见。

五、主要内容

《办法》共十章四十六条，分为总则、房源筹建、价格管理、准入管理、配售管理、封闭管理、资金管理、优惠政策、监督管理、附则。主要内容如下：

（一）总则。《办法》第一章明确了办法适用范围、配售型保障性住房概念及保障范围、涉及相关部门的职能职责。

（二）房源筹建。《办法》第二章规定了配售型保障性住房发展规划、土地来源、区位布局、筹建方式、任务分解、套型面积等要求。

（三）价格管理。《办法》第三章明确了配售型保障性住房的价格核定流程、价格组成、物业收费和再售价格标准。

（四）准入管理。《办法》第四章明确规定了配售型保障性住房的准入条件和审核程序。

（五）配售管理。《办法》第五章规定了配售型保障性住房配售流程、合同签订、不动产登记等内容。

（六）封闭管理。《办法》第六章规定了封闭管理、回购的情形、使用管理、回购价格、房屋维护、房源腾退、抵押规定、费用收缴、转移情形等内容。

（七）资金监管。《办法》第七章规定了资金管理原则、资金来源、资金用途等内容。

（八）优惠政策。《办法》第八章明确了周边配套、开发贷款、税费等支持政策。

（九）监督管理。《办法》第八章规定了违规申购和失信处理、资金监管等内容。

（十）附则。《办法》第十章规定了《办法》的施行时间等。

梧州市配售型保障性住房管理办法

（征求意见稿）

第一章 总 则

    第一条 【目的】为推动保障性住房规划建设，加快解决工薪收入群体住房困难问题，稳定工薪收入群体住房预期，做好我市配售型保障性住房等筹集和管理工作，根据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）等文件精神，结合我市实际，制定本办法。

    第二条 【定义】本办法所称配售型保障性住房（以下简称配售型保障性住房），是指政府提供土地、财税、金融等优惠政策，限定套型、面积和销售价格，采取市场化方式运营，面向符合条件的工薪收入群体住房困难家庭配售并且实施封闭管理的住房。

    第三条 【适用范围】本办法适用于本市市区（万秀区、长洲区、龙圩区、粤桂合作特别试验区、临港经济区，下同）范围内配售型保障性住房的筹建、申请、审核、配售、回购等工作。

    第四条 【原则】配售型保障性住房实施遵循政府主导、以需定建、合理布局和稳慎推进的原则。

    第五条 【部门分工】市住房城乡建设部门负责牵头制定全市配售型保障性住房实施方案和年度计划，并会同发改、自然资源、财政、民政、人力资源和社会保障、金融等部门按照各自职责，指导和监督全市配售型保障性住房建设和管理工作。

    第六条 社区负责本辖区配售型保障性住房申购资格的受理、初审工作。

城区城乡建设部门负责配售型保障性住房申购资格的复核工作。城区民政、人力资源和社会保障等相关部门应配合提供信息。

市住房保障和房产管理中心（以下简称“市住保中心”）负责配售型保障性住房申购资格的审批、公示、发放准购资格证、申购资格复核等相关工作。涉及政府引进人才情况核对的由市委人才办、市人力资源和社会保障局配合提供信息，涉及房产情况核对的由不动产登记部门配合提供信息。

第二章 房源筹建

    第七条 【规划】配售型保障性住房发展规划由市住房城乡建设部门会同市发展改革、财政、自然资源等部门根据各城区政府上报的配售型保障性住房需求情况拟订，报市人民政府批准后实施。

    第八条 【土地来源】配售型保障性住房建设用地以划拨方式供应。配售型保障性住房建设用地纳入本市年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，从储备土地中优先供应。

    第九条 【区位布局】配售型保障性住房的筹建，应当统筹规划、合理布局、职住平衡，充分考虑交通便利、公共设施齐全等条件的要求，合理安排区位布局。

    第十条 【筹建方式】配售型保障性住房的筹建主要分为新建和收购存量房屋。存量房屋指已建成未出售商品房。

新建包括：

（一）依法收回的已批未建土地、闲置土地、非居住存量土地（闲置低效工业、商业、办公、仓储、科研用地），在符合上位规划、满足安全要求的前提下变更土地用途建设；

（二）城中村改造、城市更新、危旧房改造中配建；

（三）机关、企事业单位利用自有土地建设；

（四）新开发商品住房项目中配建；

（五）市政府规定的其他筹建方式。

    第十一条 【任务分解】市住房城乡建设部门根据保障性住房发展规划和年度建设计划，经市政府批准，将配售型保障性住房的新建、配建和收购任务分解到项目公司。

    第十二条 【套型面积】配售型保障性住房应控制套型、面积，满足保障对象居住需求。新建项目单套住房建筑面积原则上控制在50—120平方米。市住房城乡建设部门根据市场供求关系及房地产发展趋势等因素，可适当调整配售型保障性住房单套建筑面积和套型比例。

第三章 价格管理

    第十三条 【价格核定】新建的配售型保障性住房配售价格由市发改会同市财政、自然资源、住房城乡建设部门在综合考虑土地取得成本、建设成本、管理成本和适当利润的基础上进行综合评审，提出评审意见报市政府审定后执行。收购已建成存量商品房用作保障性住房的配售价格由划拨土地价格、建安成本、5%的利润组成。划拨土地价格和建安成本由收购主体评估确定。

    第十四条 【价格组成】新建的配售型保障性住房配售价格主要由土地价格、建安成本、5%的利润以及需据实核算的相关成本组成。与配售型保障性住房项目直接相关的城市道路和市政基础设施，以及教育、医疗、养老等公共服务设施不摊入配售价格。

    第十五条 【物业收费】配售型保障性住房的物业服务收费实行政府定价，具体价格由市发展改革部门提出并报市政府批准后向社会公布。

    第十六条 【再售价格】配售型保障性住房回购后按房屋现状再次配售，配售价格与该房屋回购价格一致。

第四章 准入管理

    第十七条 【准入条件】申请购买配售型保障性住房，应当满足以下条件：

（一）以家庭（夫妻及子女）为单位申购，18周岁以下的家庭成员应当计入家庭人口，不影响其成年后享受保障性住房申购政策；18周岁及以上的家庭成员可计入家庭人口，也可作为单户家庭独立进行申购，计入家庭人口的，视为已享受保障性住房。申购家庭应选取1人作为主申请人，主申请人应具有完全民事行为能力。

（二）申请家庭应至少有一名家庭成员在本市稳定就业，申请当月前6个月内在本市市区范围内连续缴纳城镇职工基本养老保险。

    （三）申请家庭人均自有住房（农房除外）建筑面积低于20平方米。

    第十八条 【特殊情形】申请家庭有一名家庭成员在本市三城区范围内累计缴纳城镇职工基本养老保险费满15年（含外地城镇职工基本养老保险费转入年限）的，不受本办法规定的申请当月前6个月内在本市市区范围内连续缴纳城镇职工基本养老保险条件的限制。

    第十九条 有下列情形之一的，不得申请购买配售型保障性住房：

（一）在本市市区范围内已享受过房改房等政策性住房或者已购买经济适用住房，未按规定腾退的；

（二）已购买本市区范围内限价普通商品住房的；

（三）已申请本市市区范围内直管公房、人才公寓或者公共租赁住房、保障性租赁住房等其他住房保障，未承诺在购买配售型保障性住房时自愿退出的；

（四）法律、法规、规章及政策规定不得申请的其他情形。

    第二十条 【审核程序】申请家庭在市住房城乡建设部门公布的受理申请期限内，申请申购资格，如实填报申请人及家庭人口、婚姻、房屋、社保信息以及享受政策性住房情况等，并提交申请家庭成员有效身份证明、户口簿、不动产查询情况、婚姻情况、缴纳社保等证明材料。

    申请人向户籍所在地或实际居住地的社区提交申请材料，社区自收到申请材料之日起5个工作日内完成受理、初审、家庭人口核对等工作，并将初审合格意见及申请材料提交至所在城区（开发区）城乡建设部门。

城区（开发区）城乡建设部门自收到申请材料之日起7个工作日内对申请家庭的婚姻状况、社保等情况进行核对，将审核合格意见和申请材料推送至市住保中心。城区民政、人力资源和社会保障等部门应配合提供核对信息。

市住保中心应当自收到城区（开发区）城乡建设部门提交的材料之日起7个工作日内对申请家庭的享受政策性住房情况、家庭人均自有住房面积进行核对。市委组织部、不动产登记等部门应配合提供核对信息。

经审核符合条件的，市住保中心在官方网站进行公示，公示期不少于7天。公示无异议后，纳入配售型保障性住房申购轮候库，获得申购资格。公示期间申请家庭对审核结果有异议的，可申请复核。

    第二十一条 【资格复核】经审核不符合条件的，审核单位应当告知申请人并说明理由。申请人如有异议的，可以自收到告知结果之日起15日内，向原审核部门申请复核；审核部门应当自收到复核申请之日起15个工作日内进行复核，并将复核结论告知申请人。

审核部门对公示期间收到的异议，应当进行审查，并将审查处理结果反馈异议人。异议处理期间不计入审核时限。

    第二十二条 【资格管理】轮候期间因婚育等情况变化导致申请家庭人口等情况发生变动的，申请人应当主动申报变动情况，按照本办法规定重新进行审核，经审核，仍符合保障条件的，申购资格有效期和编号不变；不再符合保障条件的，取消申购资格。

申购资格有效期内，申请家庭住房等情况发生变化不再符合保障条件的，申请人应当主动办理准购资格退出手续。

第五章 配售管理

    第二十三条 【房源管理】开发建设单位取得配售型保障性住房项目《建筑工程施工许可证》后，应当将项目房源信息（包括项目地址、栋号、房号、户型面积、配售价格、套数等）等有关材料报送市住保中心。

    收购已建成存量商品房用作保障性住房的配售由收购主体组织开展。

    第二十四条 【配售程序】配售型保障性住房配售按以下流程实施：

（一）房源公告。市住保中心根据申购资格受理审核情况和项目房源进展情况发布配售公告。配售公告中应当明确房源情况、受理时间、受理程序等内容。

（二）购房申请。保障性住房按项目接受申请，纳入我市配售型保障性住房轮候库、取得申购资格的家庭在规定时间内向市住保中心提出购房申请。

（三）组织摇号。市住保中心组织统一公开摇号，申购家庭按公开摇号取得选房资格和选房顺序号：申请家庭在本市市区范围内无自有住房的为第一顺序，其他申请家庭按照获得申购资格的时间先后为第二顺序。

（四）现场选房。申购家庭按照摇号取得的顺序自主选择楼层及房号，选定后现场缴纳购房定金。申购家庭放弃选购或未在规定期限内选房的，选房资格作废。申购家庭放弃选房的，按摇号顺序依次递补。

（五）签订合同。申购家庭选定房源后，应当在规定时间内办理认购手续，与开发建设单位签订保障性住房买卖合同，缴交购房首付款或全款。贷款购房的家庭，可按规定申请住房公积金贷款或商业银行按揭贷款。申购家庭缴纳定金后放弃购买的，定金不予退还。

（七）房屋交付。开发建设单位应当在约定时间向保障对象交付房屋。

    第二十五条 【合同范本】市住房城乡建设部门负责制定保障性住房买卖合同（范本），并在部门网站向社会公开。开发建设单位负责具体在销售现场公示具体项目买卖合同。买卖合同应当载明房屋基本状况、房价款和支付方式、交付条件和手续、不动产登记、物业管理、售后管理、违约责任等内容。

    第二十六条 【不动产登记】开发建设单位与购房人应当按照购房合同约定，向不动产登记部门申请办理配售型保障性住房不动产登记。

    不动产登记部门在办理配售型保障性住房的不动产登记时，应当在不动产权证书附记注明：该房屋属于配售型保障性住房，实施严格的封闭管理，不得变更为商品住房流入市场。

第六章 封闭管理

    第二十七条 【封闭管理】配售型保障性住房实施封闭管理，禁止以任何方式违法违规将配售型保障性住房变更为商品房。

    第二十八条 【依申请回购】配售型保障性住房取得不动产权未满5年的原则上不得申请回购。购房人有下列情形之一的，可以向市政府明确的实施主体申请回购配售型保障性住房：

（一）因患有社会基本医疗保险界定的重大疾病或意外事故等原因导致经济特别困难的；

（二）因购买、接受赠与等在本市拥有自有产权房面积超过20平方米的；

（三）法律、法规、规章及政策规定可以回购的其他情形。

    第二十九条 【回购价格】 回购价格按照原购买价格结合住房折旧确定，住房折旧按每年2%的折旧率予以核减，购房人自行装修部分，不予补偿。

计算公式：回购价格=（原购买价格）×[1—（交付使用年限×2%）]。(交付使用年限从购房合同签订之日起算，满半年不满一年的,按一年计算；不满半年的，不计入折旧。)   

    第三十条 【房屋维护】购房人对配售型保障性住房改造和装修花费不计入回购费用。已被回购的配售型保障性住房，原购房人应保持房屋购买时或回购时状态，不可对房屋结构和装修进行破坏。对破坏房屋结构和室内装修的，破坏部分费用由原购房人承担。

    第三十一条 【房源腾退】申请回购的家庭应当按合同约定内容履约到位，并在办理回购手续的前1个月主动退出该房屋。保障家庭未能履行合同约定内容，未按期退出住房的，市政府明确的实施主体有权停止回购。

    第三十二条 【抵押规定】配售型保障性住房除房屋按揭贷款外，不得进行任何抵押。

    第三十三条 【费用收缴】配售型保障性住房交付使用后，购房人应当按照规定缴纳房屋专项维修资金和物业服务费。

    第三十四条 【转移情形】配售型保障性住房因继承、遗赠、离婚析产而发生房屋所有权转移的，原房屋性质不变。购买配售型保障性住房的家庭,因继承、遗赠、婚姻状况变化等方式取得其他配售型保障性住房的，只能保留一套。离婚析产后未享有配售型保障性住房所有权的一方可另行申购配售型保障性住房。

第七章 资金监管

    第三十五条 【管理原则】资金管理遵循“专款专用、封闭运行、严格监管、公开透明”的原则，确保资金使用符合保障性住房建设的要求。

    第三十六条 【资金来源】资金主要通过以下方式筹集：

（一）中央和地方财政预算安排的资金；

（二）地方土地出让净收益；

（三）争取政策性银行及商业银行的贷款支持；

（四）上级补助资金、专项债券；

（五）社会捐赠资金；

（六）其他渠道筹集的资金。

    第三十七条 【收购资金用途】存量商品房用作保障性住房的收购资金必须用于已建成存量商品房的收购、装修改造配套设施建设以及相关的管理费用等支出，不得用于与保障性住房建设无关的项目。

    第三十八条 【销售回款资金用途】项目实施主体销售保障性住房的回款需存入由市住保中心、实施主体、金融机构三方监管的资金监管账户，销售回款用于偿还保障性住房收购贷款。

第八章 优惠政策

    第三十九条 【配套教育】配售型保障性住房项目配套的幼儿园、学校可由属地政府统一协调在周边项目配建。

    第四十条 【开发贷款优惠】符合条件的配售型保障性住房项目可纳入地方政府专项债券支持范围，支持利用鼓励银行业金融机构按照市场化、法治化原则提供保障性住房开发贷款。

    第四十一条 【税费优惠】配售型保障性住房项目相关税费按照国家、自治区、市相关规定执行。

    第四十二条 【其他优惠】保障性住房家庭享有商品住房同等落户、子女入学等政策。

第九章 监督管理

    第四十三条 【违规申购和失信处理】申请人及家庭成员所作承诺和提交的印证材料必须客观真实,采用瞒报、虚报等手段，骗购配售型保障性住房的，由政府明确的实施主体回购，按同时期同地段市场租金征收房屋使用期间租金，并计入保障性住房信用管理档案，5年内不得申购保障性住房。

    第四十四条 【工作人员】行政部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，追究其行政责任；涉嫌构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第十章 附 则

    第四十五条 各县（市）政府可以结合当地实际情况，参照本办法执行。

    第四十六条 本办法自   年   月   日起施行。