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关于对市政协十二届六次会议第53号提案的答复(梧建案〔2021〕14号)

2021-06-25 10:25     来源:梧州市住房和城乡建设局
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民盟梧州市委会:

您好!您提出的《关于建立物业公司、业委会、业主非诉讼纠纷解决机制的建议》收悉。感谢您对梧州市物业管理工作的关注和支持,经研究,现就相关问题答复如下:

一、梧州市物业管理工作情况

(一)目前梧州市物业管理的总体情况是:399个住宅小区,总建筑面积达1638万平方米,总户数16.67万户。业主自治组织方面,成立业委会127个,健全率31.8%。管理模式方面,219个小区实施了物业管理或单位管理,53个小区由业主自管,127个小区无管理。

(二)国家已经取消审批物业服务企业资质认定工作。根据国务院《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》和市审批办《关于做好国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项贯彻落实工作的通知》文件精神,自2017年起,取消审批物业服务企业资质认定工作。今后,任何企业持有工商部门营业执照即可经营物业管理。因此,物业管理监管将从政府监管、行业监管转变为市场监管、司法监管。

二、梧州市物业管理工作成效

(一)建立四级管理机制,落实城区物业管理职能。

落实城区物业管理职能,理顺城市管理制度。2019年7月11日,市政府研究做出《关于明确城区人民政府承担对物业管理活动监督管理行政职能的批复》,予以明确各城区政府部门承接辖区物业管理相关职能。自2019年8月1日起,梧州市按照“重心下移、属地管理、权责统一”原则,由城区政府承担住宅小区物业管理活动监管职责。梧州市住建局、城区建设局、城区城管局、街道办、社区居委会从小区建设、企业管理、执法监督、业主管理等全面参与我市住宅小区管理工作,形成了市、城区、街道(乡镇)、社区居委会四级管理机制,充分利用社区工作覆盖面宽、贴近基层、贴近群众的优势,促进矛盾纠纷属地化解,缩短了群众问题的处理时间,做到小问题不出社区,复杂问题城区部门齐抓共管,重大问题市、区、街道上下协调解决,整体上维护了我市住宅小区的和谐稳定。

(二)认真宣传贯彻落实《广西壮族自治区物业管理条例》,维护业主、物业公司以及物业管理各方的合法权益,保障物业的依法、安全、合理使用。

1.加强物业管理人员的学习培训和物业政策宣传,提高物业管理人员的整体素质。  

为了提高物业从业人员的整体素质,我市组织举办了“物业安全、消防管理”等培训,提高了全市物业从业人员的消防安全知识。今年1月,我局组织我市物业服务企业开展了《广西物业管理条例》政策法规培训。4月份组织举办物业服务企业信用信息系统培训工作会,市级以及各县(市)区物业主管部门、物业服务企业约100余人参加培训。4月下旬我局会同市民政局组织部分街道和城区建设局到南宁青秀区学习老旧小区物业管理等有关的工作管理经验做法。

通过各种学习和培训,有效提升了物业服务企业的服务意识和服务水平。在加强对物业服务企业培训工作的同时,我局还将加强对物业管理政策宣传工作。通过微信平台、发放宣传单等多种形式宣传物业政策知识,让广大市民了解物业管理知识,理解、支持物业服务工作,取得了良好的效果。

2.按照规定加强车位的规划设计、公示、销售和停放管理。

认真贯彻执行《广西壮族自治区物业管理条例》第七十九条规定:

(1)梧州市自然资源局应当将规划用于停车的车位、车库在建设工程规划许可证的附件中予以注明,同时明确物业管理区域内车位、车库的配置比例。

(2)督促建设单位应当将规划车位、车库的形式或者类型、数量、处置方式等信息向物业买受人公示。用于销售的车位、车库,应当在销售前办理车位、车库预售许可或者现售备案。

(3)物业管理区域内规划用于停车的车位、车库应当首先满足业主的需要。不出售或者尚未出售的,应当出租给本物业管理区域的业主、物业使用人停放车辆,且不得以只售不租为由拒绝出租,租金按照自治区、设区的市有关规定执行。  

(4)督促建设单位、物业服务人应当按季度公示车位、车库数量和使用信息等。在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要并提前七日向业主公示后,可以临时按月将剩余车位、车库出租给本物业管理区域外的单位或者个人。

(5)业主大会成立前,利用物业管理区域内道路、场地、架空层等业主共有部分划定公共车位停放车辆的,应当在前期物业服务合同和临时管理规约中明确约定。业主大会成立后,利用物业管理区域内道路、场地、架空层等业主共有部分划定公共车位停放车辆的,应当经业主大会同意。

划定车位和停放车辆不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道和消防车登高操作场地。在消防车通道沿途设置警示标志、标线,提示严禁占用消防车通道停放车辆,确保消防车通道畅通。

3.加强物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备从事商业推广、停车、广告等经营活动的收益管理。

认真贯彻执行《广西壮族自治区物业管理条例》第八十一条 利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备从事商业推广、停车、广告等经营活动的,应当按照前期物业服务合同约定或者经业主大会决定。业主大会可以授权业主委员会同意利用全体业主共有部分从事相关活动。

利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备经营产生的商业推广、停车、广告等公共收益归全体业主共有,并应当单独列账。百分之五十以上的公共收益优先用于补充物业专项维修资金,剩余部分可以用于业主大会和业主委员会工作经费、消防设施和消防器材更新、电动车停放充电场所改造、业主委员会审计等经业主大会决定的其他支出。

公共收益应当存入银行专户,接受政府监管,并接受业主监督,业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。业主大会成立前的公共收益统一存入设立的专门账户,并在业主大会成立后转入业主大会指定的账户。

物业服务人、业主委员会应当每季度核对一次公共收益账目,并在物业管理区域内显著位置公示公共收益收支明细、增值和结存情况。必要时,业主大会可以对公共收益进行审计,审计费用在公共收益中列支。

(三)强化党建引领物业行业高质量发展,提升小区管理服务水平。

一是加强物业服务企业党建工作。完善物业党建联建机制,构建作用发挥明显、行业监管到位、服务质量提升、多方联动协调的物业管理服务体系。二是推行业主委员会党建工作。充分发挥业主委员会党组织作用,加强政治引领,听取业主意见建议,组织研究物业管理区域问题,维护业主合法权益。目前物业服务企业成立党支部有12个,有4个物业行业党支部被评为梧州市星级党组织,其中亿浩物业党支部被评为五星级党组织,德旺物业党支部被评为四星级党组织,丰业物业党支部、宝石城物业党支部被评为三星级党组织。我局组织成立了梧州市物业服务行业委员会。

通过党建引领物业管理,发挥党建在行业发展的核心作用,把破解物业管理难题、提升物业服务作为行业党建工作的根本出发点和落脚点,引领物业企业党员干部在工作中发挥党员的先锋带头作用,推动社会治理和服务重心向基层下移,创新探索“党建引领、小区治理”模式,推动党的组织体系和治理体系深度融合、互融共促,构建起小区党支部为引领、业主委员会实体化运行、全体业主共同参与的城市基层社会治理新,把党的声音传达到物业服务企业和小区群众,认真回应和解决群众的期盼和诉求,提升小区群众的满意度和舒适度,努力实现企业和群众良性互动、共同发展的良好局面。

(四)强化监管,建立健全广西物业服务行业信用信息网上管理系统。

一是为进一步贯彻落实《广西壮族自治区物业服务行业信用信息管理办法(试行)》,促进我市物业服务行业依法诚信经营,维护良好的市场秩序,2021年4月19日下午,梧州市住房和城乡建设局组织举办广西物业服务行业信用信息管理系统培训工作会,市级以及各县(市)区物业主管部门、物业服务企业约100余人参加培训。举办此次培训会,就是要通过信用信息系统的管理,来规范我市物业管理行业发展,提高物业服务水平,增强服务意识,促进我市物业管理工作整体上台阶、上水平。二是要求所有物业企业上网完善广西物业服务行业信用信息管理系统信息。加强物业服务企业的事中事后监管,落实好物业信用信息系统的运用,建立企业信用档案,发挥市场在物业服务资源配置中的决定性作用,实现物业服务行业优胜劣汰。

(五)在全区率先开展住宅专项维修资金的归集管理。

为了维护业主利益,2003年梧州市对新建商品房小区实施住宅专项维修资金统一归集管理,是广西首个实施维修资金政府代管城市,将原来各开发公司、物业公司自收自管的维修资金实行政府指定银行统一代管,建立了管理单位预算、业主大会审批、主管部门拨款的管理机制。截止2021年5月底全市累计归集专项维修资金约14亿元,维修资金全部上缴市财政部门管理,维修支出2612万元,及时解决房屋排污、漏水、电梯保障等公共服务问题,充分发挥了房屋养老金作用。

三、下一步工作重点

为进一步提升我市物业管理水平,结合您提出的意见建议,下一步我们做好以下工作和建议:

(一)配合物价部门出台小区服务标准和收费标准,推动物业服务质价相符工作。根据《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》要求,制订当地的小区物业服务行业标准、服务等级、收费标准,对前期物业服务收费实行政府指导价,规范物业服务和收费水平做到质价相符。

(二)落实物业服务行业诚信评价制度。根据《广西壮物业服务行业信用信息管理办法》,结合区住建厅信息数据平台的构建工作,研究制定《梧州市物业服务企业诚信考核办法》,以依法服务、规范服务、优质服务,提升我市物业管理水平。

(三)组建梧州市“红色物业”党群服务中心,加强物业服务企业党建工作。今年将与市委组织部联合党建引领优化小区及社会基层治理模式,使党建服务更多惠及居民群众,打通联系服务群众“最后一公里”。

(四)建议司法部门建立纠纷调解机制。

由于各部门尤其是城区街道办、城区建设局没有专门机构和专职人员负责物业管理工作,一般性矛盾没有在城区一级得到及时化解,重大矛盾也没有人力物力保障及时协调。

2010年杭州市司法局《关于以人民调解方式化解住宅小区物业纠纷指导意见的通知》,充分发挥人民调解在预防、化解物业纠纷中的作用,做到“小事不出小区、社区,大事不出乡镇(街道)”,其调解范围的物业纠纷主要包括:业主之间的纠纷;业主与业主委员会之间的纠纷;业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷;物业服务企业之间的纠纷;业主、业主委员会与开发建设单位或其他单位之间的纠纷。

为此,建议建立执法进社区(小区)制度,城管、公安(交警)、消防、自然资源局等部门建立执法进社区制度,发现或收到社区居委会、物业管理公司举报线索后立即处理。市司法局、法院根据《中华人民共和国人民调解法》指导各城区司法所建立小区纠纷调解制度,市财政部门根据财政部、司法部《关于进一步加强人民调解工作经费保障意见的通知》将相关小区调解工作经费给予保障。

                          梧州市住房和城乡建设局

2021年6月25日

     承办联系人及电话:廖柳芳,13877482936


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